Kira Sözleşmesinde Mutlaka Olması Gereken 9 Madde

Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkinin yazılı anayasasıdır. Sorunsuz geçen kiralamalarda kimse sözleşmeyi hatırlamaz; ancak bir anlaşmazlık çıktığında ilk bakılan belge odur. Sözleşmede eksik, belirsiz ya da yanlış yazılmış bir madde, aylar sonra büyük bir uyuşmazlığa dönüşebilir.

Atakum'da yaptığımız kiralamalarda sözleşme hazırlarken kullandığımız kontrol listesinden yola çıkarak, her konut kira sözleşmesinde bulunması gereken dokuz maddeyi sıraladık. Bu yazı hem ev sahipleri hem kiracılar için bir kontrol listesi niteliğinde.

1. Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri

Sözleşmede ev sahibinin ve kiracının adı soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi ve telefonu açıkça yazılmalıdır. Ev sahibi adına başkası imza atıyorsa vekâletname eklenmeli, kiracı birden fazlaysa herkesin bilgisi ve imzası yer almalıdır. Tebligat adresi ve e-posta ya da telefon bilgisi de eklenirse, ileride yapılacak bildirimler güvenceye alınmış olur.

2. Kiralananın tam tanımı

Adres, bina ve bağımsız bölüm numarası, kat, oda sayısı ve kullanım amacı (konut) açık biçimde yazılmalıdır. Tapu bilgileri, evin gerçekten ev sahibine ait olduğunu doğrulamak için önemlidir; kiracı olarak tapu kaydını görmeyi talep edebilirsiniz. Otopark, depo ya da bahçe gibi eklentiler de sözleşmede ayrıca belirtilmelidir.

3. Kira bedeli, ödeme günü ve yöntemi

Aylık kira bedeli rakamla ve yazıyla yazılmalı, hangi gün ödeneceği belirtilmelidir. En önemli ayrıntılardan biri, ödemenin nasıl yapılacağıdır: ev sahibinin IBAN numarası ve açıklama formatı sözleşmeye yazıldığında, hem ödeme kaydı tutulur hem de “ödedim, ödemedin” tartışması baştan engellenir. Banka yoluyla yapılan ödemeler, bir uyuşmazlıkta en güçlü delil olur.

4. Kira süresi ve uzama

Başlangıç ve bitiş tarihi açıkça yazılmalıdır. Konut kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa aynı şartlarla bir yıl uzar. Ev sahibinin ise yasada sayılan haller dışında uzama dönemlerinde sözleşmeyi sona erdirme imkânı sınırlıdır. Uzamanın nasıl işleyeceği ve fesih bildirimi usulü sözleşmede belirtilirse sürpriz yaşanmaz.

5. Kira artış şartı

Kira artışı en çok anlaşmazlık çıkaran konuların başında gelir. Yürürlükteki yasal düzenlemeye göre yenileme dönemlerinde kira bedeli, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede artışın bu kurala göre yapılacağını yazmak, yanlış anlamayı önler. Güncel artış hesabı için sitemizdeki kira artış hesaplama aracından yararlanabilirsiniz; ancak güncel TÜFE oranını kendiniz girmeniz gerektiğini unutmayın.

6. Depozito (güvence bedeli)

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca konutlarda depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir; aşan kısım geçersizdir. Depozito miktarı, hangi hesapta tutulacağı ve iade şartları sözleşmeye yazılmalıdır. Yasaya göre depozito, kiracı adına açılan vadeli bir banka hesabında tutulur ve iki tarafın rızası ya da mahkeme kararı olmadan çekilemez. Elden verilen depozitolarda da mutlaka imzalı makbuz düzenlenmelidir.

7. Demirbaş listesi ve teslim tutanağı

Evin teslim durumu, anahtar sayısı, sayaç okumaları ve varsa eşyalar liste halinde sözleşmeye eklenmelidir. Bu listeyi fotoğraf ve video ile desteklemek, çıkışta çıkabilecek hasar tartışmalarını büyük ölçüde azaltır. Atakum Kiralık olarak her teslimde dairenin ilk halini ayrıntılı video ile kayıt altına alıp arşivliyoruz; kiracı çıkarken bu kayıtla karşılaştırma yapılıyor.

8. Giderlerin ve bakımın paylaşımı

Aidat, elektrik, su, doğalgaz, internet gibi giderlerin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Genel kural olarak aidat ve kullanım giderleri kiracıya, binanın esaslı onarımı ev sahibine aittir; ancak sözleşmede farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir. Küçük bakım ve onarımların kim tarafından yapılacağını da yazın. Damga vergisi, kira sözleşmesi bedeli üzerinden binde 1,89 oranında hesaplanır ve vergiyi kimin ödeyeceği taraflar arasında kararlaştırılabilir; bunu da baştan netleştirin.

9. Fesih, tahliye ve özel şartlar

Sözleşmenin erken sonlandırılma şartlarını, bildirim sürelerini ve tarafların haklarını yazın. Alt kiralama, evcil hayvan, evde ticari faaliyet gibi özel şartlar da burada yer almalıdır. Alt kira ev sahibinin yazılı iznine bağlıdır; bu konuyu belirtmek, sonradan çıkabilecek tartışmaları önler.

Tahliye taahhütnamesi hakkında

Tahliye taahhütnamesi, sözleşmeden ayrı bir belgedir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre kira sözleşmesi yapılırken, evin teslimi henüz gerçekleşmeden alınan ve tarihi boş bırakılan taahhütnameler geçerli sayılmaz. Geçerli sayılması için, kiralananın tesliminden sonra, belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu konuda hukuki destek almanızı öneririz.

Sözleşmelerde sık yapılan hatalar

1. Boş bırakılan alanlar: Sonradan doldurulabilecek boşluklar bırakmayın; boş satırları çizin.
2. Tapu kontrolünün yapılmaması: Kiracı, kiraya verenin gerçekten ev sahibi ya da yetkili olup olmadığını tapu kaydından teyit edebilir.
3. Sözlü eklerin sözleşmeye yazılmaması: “Boyayı biz yaptırırız” ya da “aidatı siz karşılarsınız” gibi sözlü anlaşmalar yazılmazsa ileride ispatlanması zordur.
4. İmza ve nüsha eksiklikleri: Her sayfanın paraflanması ve iki tarafın da imzalı nüsha alması gerekir.
5. Yanlış tarih ya da rakam: Kira başlangıç tarihi, bedel ve depozito miktarını yazı ve rakamla yazarak çifte kontrol edin.

İmza öncesi son kontroller

1. Sözleşmeyi baştan sona okuyun; boş bırakılmış satır ya da alan kalmasın.
2. Rakam ve tarihleri iki kez kontrol edin.
3. Ekleri (demirbaş listesi, teslim tutanağı, depozito makbuzu) sözleşmeyle birlikte saklayın.
4. Her iki tarafa da imzalı birer nüsha verildiğinden emin olun.

Sonuç

İyi bir kira sözleşmesi, tarafların birbirine duyduğu güveni belgeye döker. Dokuz maddenin hepsi net olduğunda, sürecin geri kalanı büyük ölçüde sorunsuz ilerler. Atakum Kiralık olarak sözleşme hazırlığından anahtar teslimine, kiracı çıkışından depozito iadesine kadar tüm süreci kayıt altında yürütüyoruz. Evinizi güvenle kiraya vermek ya da kiralık ev ararken şeffaf bir süreçle ilerlemek isterseniz bize ulaşın.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebilir; özel durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.